Budynek biurowo-magazynowy — jak ustalić zakres świadectwa energetycznego

Biuro i hala mogą mieć różne temperatury, harmonogramy użytkowania oraz instalacje, a jednocześnie tworzyć jeden budynek sprzedawany jako całość. Osoba sporządzająca świadectwo wyznacza wtedy granice i strefy obliczeniowe. Sama różnica funkcji nie oznacza automatycznie osobnego dokumentu dla każdej części.

Operat może zawierać rzut tylko części biurowej, fotografie hali i ogólny opis „ogrzewanie gazowe”. Taki materiał wystarcza do rozpoczęcia analizy. Do potwierdzenia pozostaje zasięg źródła ciepła, temperatura magazynu oraz status piwnicy i nadbudówki.

Jeden budynek czy kilka obiektów

Pierwsze ustalenie dotyczy tego, czy część biurowa i hala tworzą jeden budynek. Biuro może być dobudówką, samodzielnym budynkiem połączonym łącznikiem albo częścią wspólnej konstrukcji. Od odpowiedzi zależy liczba świadectw i sposób uwzględnienia przegród w obliczeniach.

Porównujemy:

• obrys i oznaczenia na mapie oraz w ewidencji;
• konstrukcję widoczną na zdjęciach;
• rzuty, przekroje i dylatacje;
• niezależność wejść i komunikacji;
• wspólne albo oddzielne instalacje;
• przedmiot planowanej sprzedaży.

Wspólna ściana lub dach nie zawsze przesądzają o jednym budynku. Podobnie osobne drzwi nie muszą oznaczać niezależnego obiektu. Sprzeczne materiały wyjaśniamy przed obliczeniami, aby dokument jednoznacznie identyfikował objęty nim budynek albo część.

Po co wydziela się strefy

Strefa obliczeniowa obejmuje pomieszczenia o podobnym sposobie użytkowania i działaniu instalacji. W budynku biurowo-magazynowym zwykle osobno uwzględnia się ogrzewane biura, halę o niższej temperaturze, zaplecze socjalne oraz części nieogrzewane. Nie ma potrzeby tworzenia osobnej strefy dla każdej nazwy pomieszczenia, jeśli warunki są takie same. Nie należy też łączyć przestrzeni, jeżeli różnice mają znaczenie dla obliczeń.

Biura są zwykle użytkowane w określonych godzinach, wymagają wyższej temperatury i intensywniejszej wentylacji. Magazyn może pracować dłużej, ale przy niższej temperaturze. Pomieszczenia sanitarne mogą korzystać z ciepłej wody, a sama hala nie. Oświetlenie ma inne natężenie i harmonogram. Każdy z tych parametrów powinien wynikać z funkcji i metodologii, nie z arbitralnej średniej dla całego budynku.

Kancelaria nie musi dostarczać godzinowego harmonogramu użytkowania budynku. Osoba sporządzająca świadectwo stosuje warunki typowe dla danej funkcji, zgodnie z metodologią i dostępnymi informacjami. Dodatkowe pytania dotyczą tylko wyjątkowych sytuacji, na przykład całodobowej pracy magazynu, chłodni albo temperatury wymaganej przez składowane materiały.

Ogrzewana hala do niższej temperatury

Magazyn nie staje się nieogrzewany tylko dlatego, że utrzymuje temperaturę niższą niż część biurowa. Nagrzewnice, grzejniki lub nawiew ciepłego powietrza wskazują na regulowanie warunków wewnętrznych. W takim przypadku halę trzeba uwzględnić we właściwej strefie i przyjąć parametry odpowiadające jej funkcji.

Najczęstszy błąd polega na zastosowaniu jednej temperatury dla całego budynku. Zawyżenie temperatury hali może znacznie podnieść obliczone zapotrzebowanie na energię. Pominięcie ogrzewania zaniży je i może prowadzić do błędnej oceny obiektu. Jeżeli temperatura nie jest udokumentowana, trzeba uwzględnić rodzaj magazynu, instalację oraz wiarygodną informację o sposobie użytkowania.

W obiektach istniejących system może być częściowo niesprawny. Świadectwo nie opisuje wyłącznie chwilowego zużycia w pustostanie. Należy ustalić, jaki jest trwały stan budynku i typowe warunki jego przeznaczenia. Odłączenie urządzenia na okres sprzedaży nie zawsze oznacza zmianę funkcji i instalacji.

Nieogrzewana piwnica

Piwnica pod ogrzewaną częścią biurową często pozostaje nieogrzewana. Nie oznacza to, że można ją pominąć w geometrii. Strop nad piwnicą staje się przegrodą oddzielającą strefę ogrzewaną od przestrzeni o innych warunkach. Trzeba ustalić powierzchnię, budowę stropu i warunki po stronie piwnicy.

Fotografie piwnicy mogą pokazać żelbetowe belki, wypełnienie ceramiczne albo strop monolityczny. Rok budowy i typowa technologia pomagają stworzyć uzasadnione przyjęcie, ale bez odkrywek nie można deklarować dokładnych warstw jako zmierzonych. Należy uwzględnić tynki i widoczne wykończenie, a źródło danych opisać w dokumentacji roboczej.

Jeśli część piwnicy ma grzejniki albo zawiera kotłownię, nie oznacza to automatycznie, że cała kondygnacja jest ogrzewana w taki sam sposób jak biura. Pomieszczenie techniczne może mieć inne warunki. Trzeba rozpoznać zasięg instalacji i granicę strefy.

Nieogrzewana nadbudówka i stropodach

Nadbudówka widoczna ponad płaskim dachem może mieścić maszynownię, szyb, komunikację lub dawną część technologiczną. Jeżeli nie jest ogrzewana, jej powierzchnia nie powinna być bezrefleksyjnie dodana do powierzchni strefy biurowej. Jednocześnie jej ściany i stropy mogą wpływać na przebieg przegród zewnętrznych.

W obiekcie z płaskim żelbetowym stropodachem trzeba ustalić, które powierzchnie oddzielają ogrzewane wnętrze od powietrza zewnętrznego, a które od nieogrzewanej nadbudówki. Zdjęcie elewacji pokazuje bryłę, ale przekrój lub rzut dachu ułatwia dokładne obliczenie. Jeśli dokumentacji nie ma, geometria może zostać odtworzona z wymiarów i fotografii, przy zachowaniu jawnych założeń.

Data budowy nie daje pewności, czy stropodach został później ocieplony. Nowe obróbki lub pokrycie mogą wskazywać na remont, ale nie potwierdzają wykonania izolacji. Jeśli brakuje danych, przyjmuje się rozwiązanie najlepiej uzasadnione przez dokumenty i zdjęcia, a nie wariant prowadzący do korzystniejszego wyniku.

Różna stolarka w jednej elewacji

W budynkach z lat 60. i 70. często wymieniono tylko część okien, pozostawiając starszą stolarkę stalową lub drewnianą. W obliczeniach nie należy przyjmować jednego współczynnika dla wszystkich otworów. Fotografie elewacji pozwalają policzyć udział poszczególnych typów, rozpoznać ramy i oszacować wymiary.

Nie wystarczy stwierdzenie „większość okien wymieniona”. Potrzebny jest podział powierzchni albo co najmniej wiarygodne proporcje. Okna stalowe w hali mogą mieć inne parametry i szczelność niż nowe okna w biurach. Bramy i pasma świetlne również należy ująć zgodnie z rzeczywistym rodzajem.

Jeśli zdjęcia są niepełne, można wykorzystać powtarzalność elewacji, rzuty i zdjęcia archiwalne, ale trzeba zachować ostrożność. Niewidocznej elewacji nie należy automatycznie kopiować z przeciwległej, jeśli funkcja pomieszczeń jest inna.

Ściany i stropy bez odkrywek

Operat często podaje ogólne określenie „ściany murowane, tynkowane”. Przy budynku z 1975 r. fotografie ościeży, ścian piwnicznych i uskoków mogą sugerować mur o grubości około 24 albo 32 cm wraz z tynkami. Nie ma jednak podstaw, by z samego wieku przypisać jedną technologię jako fakt. W Polsce stosowano różne rozwiązania zależnie od regionu, funkcji i dostępnych materiałów.

Prawidłowa dedukcja powinna połączyć:

• zmierzoną lub widoczną całkowitą grubość ściany;
• sposób osadzenia ościeży;
• fakturę materiału w miejscach niewykończonych;
• układ konstrukcyjny i rozpiętości;
• rok budowy oraz typową praktykę;
• widoczne tynki i późniejsze warstwy elewacyjne.

Jeżeli nie będzie odkrywek, obliczenia trzeba oprzeć na najlepszych dostępnych danych. W dokumentacji roboczej należy odnotować ich źródła i zakres niepewności. Przyjęta grubość muru musi uwzględniać tynki, jeśli porównuje się ją z wymiarem całej przegrody.

Wspólna kotłownia dla biura i magazynu

Zdjęcie pomieszczenia technicznego może pokazywać dwa kotły, zasobnik, naczynie przeponowe i rozprowadzenie rur. To potwierdza istnienie systemu, ale nie wskazuje automatycznie jego zasięgu. Trzeba ustalić, czy instalacja zasila część biurową, magazyn czy inne budynki w kompleksie.

Jeśli jedno źródło ciepła obsługuje kilka stref, zużycie energii trzeba przypisać zgodnie z metodologią. Znaczenie mają rodzaj paliwa oraz sprawność wytwarzania, dystrybucji, regulacji i akumulacji. Gdy brakuje tabliczek znamionowych, można korzystać z dokumentów, zdjęć i typowych danych dla rozpoznanego rodzaju urządzenia, ale nie wolno przypisywać mu niepotwierdzonego modelu.

Ciepła woda może być przygotowywana we wspólnym zasobniku albo w lokalnych podgrzewaczach. Trzeba ją uwzględnić w biurach i sanitariatach, natomiast sama hala magazynowa może nie korzystać z tej instalacji. Zdjęcie kotłowni powinno pokazywać całość połączeń, a nie tylko front kotła.

Wentylacja i oświetlenie

W części biurowej naturalna wentylacja grawitacyjna może współistnieć z klimatyzatorami. Hala może mieć wentylację mechaniczną, wyciągi technologiczne albo wyłącznie przewietrzanie przez bramy. Należy oddzielić instalacje służące warunkom budynku od urządzeń procesu produkcyjnego. Bez tego łatwo przypisać całej hali system widoczny tylko nad jednym stanowiskiem.

Oświetlenie w budynkach użytkowych jest elementem oceny charakterystyki. Fotografie opraw pomagają rozpoznać technologię, lecz nie zawsze pokazują moc i sterowanie. Starsze oprawy liniowe mogą być świetlówkowe, a po modernizacji zachować podobny wygląd z wymienionym źródłem LED. Jeśli tabliczek ani dokumentacji nie ma, przyjęcie musi być spójne ze zdjęciami i datą modernizacji.

W przypadku nieogrzewanego magazynu sam fakt wbudowanego oświetlenia nie wyklucza ustawowego wyjątku dotyczącego określonych budynków przemysłowych i gospodarczych. Trzeba jednak potwierdzić brak innych instalacji zużywających energię.

Przykład z wykonanej analizy

Jedna z analiz wykonanych przez EVEN dotyczyła budynku biurowo-magazynowego z 1975 r. Operat i fotografie pokazywały ogrzewaną część biurową, halę użytkowaną jako magazyn, nieogrzewaną piwnicę i nadbudówkę. Na elewacjach występowały okna PVC oraz starsza stolarka stalowa, a nad budynkiem płaskie stropodachy żelbetowe.

Nie wykonywano odkrywek. Budowę ścian oceniono na podstawie osadzenia ościeży, widocznej grubości, technologii właściwej dla okresu budowy i fotografii piwnicy; w przyjęciu uwzględniono tynki. Zdjęcie kotłowni potwierdzało istnienie źródła ciepła, lecz zasięg instalacji wymagał osobnego ustalenia. Halę potraktowano jako ogrzewaną do niższej temperatury magazynowej, a piwnicę i nadbudówkę jako części nieogrzewane.

Kancelaria otrzymała wynik w krótkiej formie: zakres świadectwa, cenę, termin i pytania dotyczące wyłącznie danych, których nie dało się ustalić z materiałów.

Źródła

• MRiT: Świadectwa charakterystyki energetycznej
• MRiT: obowiązki i katalog wyłączeń
• MRiT: Efektywność energetyczna budynków i metodologia
• MRiT: Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków

Artykuł ma charakter ogólny. Sposób wykonania obliczeń i liczbę potrzebnych świadectw ustala się dla konkretnego budynku na podstawie aktualnych dokumentów i instalacji.